Zwangsversteigerungen

Eine Möglichkeit um Eigentümer von Grundeigentum zu werden, bietet der Erwerb in einer Zwangsversteigerung.

Momentan ist die Zeit für potentielle Grundstücksersteher günstig, da optimale Voraussetzungen zur Finanzierung eines Grundstücks aufgrund niedriger Zinsen bestehen.

Jedoch sollte sich der ungeübte Bietinteressent im Vorfeld intensiv mit dem Ablauf einer Zwangsversteigerung beschäftigen. Es ist daher ratsam, einen öffentlichen Termin einmal als "Zuschauer" zu besuchen.

Sämtliche Versteigerungstermine werden 6-8 Wochen vor dem Termin entweder im Thüringer Staatsanzeiger, der Thüringer Allgemeinen, der Thüringischen Landeszeitung, dem Allgemeinen Anzeiger und im Internet veröffentlicht. Einen weiteren Terminsaushang finden Sie beim jeweils zuständigen Amtsgericht an der Gerichtstafel.
Es empfiehlt sich, vor dem Versteigerungstermin das amtlich erstellte Wertgutachten (dies liegt dem festgesetzten Verkehrswert zu Grunde) in der Geschäftsstelle des zuständigen Gerichts einzusehen.
Einer Ortsbesichtigung steht nichts entgegen, jedoch ist der Schuldner nicht verpflichtet, Bietinteressenten eine Grundstücksbegehung bzw. Hausbesichtigung zu gestatten. Manchmal ist es dabei hilfreich, sich mit den Gläubigern in Verbindung zu setzen. Diese sind oftmals bei einer Vermittlung behilflich.

Im Versteigerungstermin werden zunächst die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse des Versteigerungsobjektes bekannt gegeben.
Unter anderem werden der Verkehrswert und die fünf- bzw. siebenzehntel Grenze verkündet. Beides kann den Beteiligten eine Orientierungshilfe sein, da diese Grenzen im Versteigerungstermin von Wichtigkeit sind. Bei Nichterreichung von 50% (5/10) des Verkehrswertes ist der Zuschlag von Amts wegen und bei Nichterreichung von 70% (7/10) des Verkehrswertes ist der Zuschlag auf Antrag eines Berechtigten zu versagen. Sollte in einem Termin aus einem der obigen Gründe der Zuschlag versagt worden sein, so gelten diese Grenzen im nächsten Termin nicht mehr. Ein weiterer Bestandteil ist das Verlesen des geringsten Gebotes und der Versteigerungsbedingungen. Das geringste Gebot ist für einen potentiellen Bietinteressenten von sehr großer Bedeutung. Aus dem einen Teil, dem sogenannten Bargebot, sieht der Bieter, wie hoch sein Mindestgebot sein muss und aus den bestehenbleibenden Rechten sieht er, wie hoch die Belastung ist, die er bei Zuschlagserteilung übernimmt.
Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Anmeldungen und Auskünfte der Steuerbehörden, welche der Versteigerungsrechtspfleger verliest, haftet das Gericht nicht. Versteigert wird der im Grundbuch eingetragene Grundbesitz in seinem tatsächlichen Bestand, auch wenn er von der Grundbuchbeschreibung abweicht. Es besteht keine Mängelhaftung.
Im Anschluss wird die Bietzeit eröffnet. Diese dauert mindestens eine ½ Stunde, wird aber entsprechend der Abgabe von Geboten offen gehalten.

Jeder Bieter muss geschäftsfähig sein und sich mit einem entsprechenden Lichtbilddokument legitimieren.
Wer für andere Gebote abgeben möchte, muss eine notarielle Bietervollmacht oder zur Gebotsabgabe für eine juristische Person einen entsprechenden beglaubigten Registerauszug neusten Datums, der die Legitimation des Bieters ausweist, vorlegen.
Mehrere gesetzliche Vertreter (z.B. Eltern) können nur gemeinsam bieten. Gewisse Verfahrensbeteiligte haben das Recht von dem Bieter eine Sicherheitsleistung (10% des Verkehrswertes) zu verlangen.

Die Bestimmungen über die Sicherheitsleistung wurden neu geregelt und das Bargeld im Versteigerungstermin abgeschafft.

Seit dem 16. Februar 2007 kann die Sicherheitsleistung nur noch durch

  • Bundesbankscheck,
  • einen von einem Kreditinstitut ausgestellten Verrechnungsscheck,
  • eine Bürgschaft eines Kreditinstituts oder
  • vorherige rechtzeitige Überweisung an die Gerichtskasse

erbracht werden.
Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen.
Die Schecks dürfen frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein.

Falls die Sicherheitsleistung durch eine vorherige Überweisung erbracht werden soll, wenden Sie sich an das zuständige Versteigerungsgericht. Bitte bedenken Sie dabei, dass die Sicherheitsleistung nur dann als erbracht gilt, wenn die Zahlungsmitteilung der Gerichtskasse im Termin vorliegt. Die Überweisung muss daher ca. 2 Wochen vor dem Versteigerungstermin erfolgen.

Nach dem Versteigerungstermin wird die nicht benötigte Sicherheitsleistung unverzüglich von der Gerichtskasse zurücküberwiesen.

Weitergehende Auskünfte erhalten Sie bei Ihrem Amtsgericht und bei Ihrer Hausbank, die Ihnen auch den Verrechnungsscheck oder eine Bankbürgschaft beschafft.
Nach Ablauf der Bietzeit wird das Meistgebot verkündet mit der Aufforderung evtl. noch weitere Gebote abzugeben. Im Anschluss wird das Meistgebot angezählt und der Meistbietende festgestellt. Es folgt nun die "Verhandlung" über den Zuschlag, sodass der Zuschlag noch im Termin erteilt wird.
Mit Zuschlagserteilung wird der Meistbietende Ersteher/Eigentümer des Objekts, mit allen Rechten und Pflichten.

Vom Versteigerungsgericht wird noch ein Verteilungstermin (ca. 3-8 Wochen nach dem Versteigerungstermin) anberaumt. Spätestens zu diesem Termin muss das Meistgebot beim Gericht eingezahlt sein. Weiterhin ist zu beachten, dass das Meistgebot vom Tage des Zuschlags bis zum Verteilungstermin mit 4% zu verzinsen ist. Diese Zinsbelastung kann lediglich durch Hinterlegung unter Verzicht auf die Rücknahme der Zuschlagssumme bei der amtsgerichtlichen Hinterlegungsstelle abgewendet werden.
Der Ersteher wird erst als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, wenn der Verteilungstermin durchgeführt wurde und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes dem Versteigerungsgericht vorliegt. Letzteres setzt die Begleichung der Grunderwerbssteuer beim Finanzamt voraus.

 

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