09.08.2013 10:29 Uhr

Zwangsversteigerungen

Die Anzahl der Zwangs- bzw. Teilungsversteigerungen ist in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Dies liegt in großem Maße an den steigenden Arbeitslosenzahlen, als auch an erhöhten Scheidungszahlen bzw. uneinigen Erbengemeinschaften. Gleichwohl ist die Zeit für potentielle Grundstücksersteher günstig, da zum einen optimale Voraussetzungen zur Finanzierung eines Grundstücks aufgrund niedriger Zinsen bestehen, und zum anderen der durchschnittliche Zuschlagswert meist deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt.
Jedoch sollte sich der ungeübte Bietinteressent im Vorfeld intensiv mit dem Ablauf einer Zwangs- bzw. Teilungsversteigerung beschäftigen. Es ist daher ratsam einen solchen öffentlichen Termin als "Zuschauer" zu besuchen.
Sämtliche Versteigerungstermine werden 6-8 Wochen vor dem Termin im Thüringer Staatsanzeiger, der Thüringer Allgemeinen, der Thüringer Landeszeitung und im Internet veröffentlicht.
Es empfiehlt sich das amtlich erstellte Wertgutachten (dies liegt dem festgesetzten Verkehrswert zu Grunde) in der Geschäftsstelle des zuständigen Gerichts einzusehen. Einer Ortsbesichtigung steht nichts entgegen, jedoch ist der Schuldner nicht verpflichtet Bietinteressenten eine Grundstücksbegehung bzw. Hausbesichtigung zu gestatten. Oft ist es dabei hilfreich sich mit den Gläubigern - meist Banken - in Verbindung zu setzen, diese sind dann sehr oft bei einer Vermittlung behilflich. Es ist auch möglich, sich mit den Beteiligten (Gläubigern und Schuldner) auch ohne eine Versteigerung auf eine "normalen" Verkauf zu einem ausgehandelten Preis zu einigen.
Im Versteigerungstermin werden zunächst die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse des Versteigerungsobjektes bekannt gegeben. Unter anderem wird der Verkehrswert und die fünf- bzw. siebenzehntel Grenze verkündet, dies kann den Beteiligten eine Orientierungshilfe sein, da diese Grenzen im Versteigerungstermin von Wichtigkeit sind. Bei Nichterreichung von 50% (5/10) des Verkehrswertes ist der Zuschlag von Amts wegen und bei Nichterreichung von 70% (7/10) des Verkehrswertes ist der Zuschlag auf Antrag eines Berechtigten zu versagen. Sollte in einem Termin aus einem der obigen Gründe der Zuschlag versagt worden sein, so gelten diese Grenzen im nächsten Termin nicht mehr. Ein weiterer Bestandteil ist das Verlesen des geringsten Gebotes (g.G.) und der Versteigerungsbedingungen. Das g.G. ist für einen potentiellen Bietinteressenten von sehr großer Bedeutung. Aus dem einen Teil, dem sogenannten Bargebot sieht der Bieter wie hoch sein Mindestgebot sein muß und aus den bestehenbleibenden Rechten sieht er wie hoch die Belastung ist, die er bei Zuschlagserteilung übernimmt.
Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Anmeldungen und Auskünfte der Steuerbehörden, welche der Versteigerungsrechtspfleger verliest, haftet das Gericht nicht. Versteigert wird der im Grundbuch eingetragene Grundbesitz in seinem tatsächlichen Bestand, auch wenn er von der Grundbuchbeschreibung abweicht. Es besteht keine Mängelhaftung.
Im Anschluß wird die Bietzeit eröffnet. Diese dauert mindestens eine ½ Stunde, wird aber entsprechend der Abgabe von Geboten offen gehalten.
Jeder Bieter muß geschäftsfähig sein und sich mit einem entsprechenden Lichtbilddokument legitimieren. Wer für andere Gebote abgeben möchte muß eine notarielle Bietervollmacht oder zur Gebotsabgabe für eine Firma einen beglaubigten Handelsregisterauszug neusten Datums, der die Legitimation des Bieters ausweist, vorlegen. Mehrere gesetzliche Vertreter (z.B. Eltern) können nur gemeinsam bieten. Gewisse Verfahrensbeteiligte haben das Recht von dem Bieter eine Sicherheitsleistung (10% des Verkehrswertes) zu verlangen.

Die Bestimmungen über die Sicherheitsleistung wurden neu geregelt und das Bargeld im Versteigerungstermin abgeschafft.

Ab dem 16. Februar 2007 kann die Sicherheitsleistung nur noch durch

  • Bundesbankscheck,
  • einen von einem Kreditinstitut ausgestellten Verrechnungsscheck,
  • eine Bürgschaft eines Kreditinstituts oder
  • vorherige Überweisung an die Gerichtskasse

erbracht werden.
Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist dann ausgeschlossen.
Diese Schecks dürfen frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein.

Falls die Sicherheitsleistung durch eine vorherige Überweisung erbracht werden soll, wenden Sie sich an das zuständige Versteigerungsgericht. Bitte bedenken Sie dabei, dass die Sicherheitsleistung nur dann als erbracht gilt, wenn die Zahlungsmitteilung der Gerichtskasse im Termin vorliegt. Die Überweisung muss daher ca. 2 Wochen vor dem Versteigerungstermin erfolgen.

Nach dem Versteigerungstermin wird die nicht benötigte Sicherheitsleistung unverzüglich von der Gerichtskasse zurück überwiesen.

Weitergehende Auskünfte erhalten Sie bei Ihrem Amtsgericht und bei Ihrer Hausbank, die Ihnen auch den Verrechnungsscheck oder eine Bankbürgschaft beschafft. Nach Ablauf der Bietzeit wird das Meistgebot verkündet mit der Aufforderung evtl. noch weitere Gebote abzugeben. Im Anschluß wird das Meistgebot angezählt und der Meistbietende festgestellt. Es folgt nun die "Verhandlung" über den Zuschlag, wobei der Meistbietende den Antrag auf sofortige Zuschlagserteilung stellen kann. Dem Antrag wird in der Regel auch statt gegeben und der Zuschlag wird noch im Termin erteilt. Mit Zuschlagserteilung wird der Meistbietende Ersteher/Eigentümer des Objekts, mit allen Rechten und Pflichten.
Vom Versteigerungsgericht wird noch ein Verteilungstermin (ca. 2-8 Wochen nach dem Versteigerungstermin) anberaumt. Bis spätestens zu diesem Termin muß das Meistgebot beim Gericht eingezahlt sein. Weiterhin ist zu beachten, daß das Meistgebot vom Tage des Zuschlags bis zum Verteilungstermin mit 4% zu verzinsen ist. Diese Zinsbelastung kann lediglich durch Hinterlegung unter Verzicht auf die Rücknahme der Zuschlagssumme bei der amtsgerichtlichen Hinterlegungsstelle abgewendet werden.
Der Ersteher wird erst als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, wenn der Verteilungstermin durchgeführt wurde und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes dem Versteigerungsgericht vorliegt.

 

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